新沈飞未来规划（沈飞迁出皇姑发展新脉络）

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7月10日晚，航空工业沈飞官方自媒体账号发布《航空工业与辽宁省政府签署搬迁合作框架协议》，这意味着沈飞局部搬迁这件事终于“官宣”了。

消息之所以引发了沈阳的“全城讨论”，主要还是因为这不仅仅关系沈飞的未来发展规划，而且还将对皇姑区，尤其是北陵北部、东部区域产生重大影响。

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资料显示，沈飞公司局部搬迁项目周期预计为七年，其中规划论证审批周期为两年，建设周期为五年。沈飞公司老厂区腾出部分土地交由沈阳市政府收储，沈阳市政府给予沈飞公司一次性补偿。

而根据5月22日，皇姑区委召开的城区经济会议上发布的内容显示，按照多规合一要求，开发区进一步完善沈飞搬迁后开发区总体规划和控详规划。引入外脑，围绕开发区确定的科创产业和文创产业，建立“初创-孵化器-加速器-产业化-专业园区”的产业培植链条，做大做强做优主导产业。

从宏观规划来看，未来沈飞原址将成为皇姑的产业支柱，这一系列的建设，势必将皇姑区的发展中心从黄河大街逐步东移，与之临近的陵北街、梅江街、鸭绿江街势必成为皇姑区打通南北交通的三大新兴街道，进而形成三大新兴板块。

目前来看，皇姑区受限于土地资源有限，其北行、北站北、塔湾等板块均已发展成熟，基本已经“定调”，而沈飞的搬迁则为皇姑一环北“腾挪”出了大片的土地资源，给了这一区域更多、更丰富的发展空间。

从皇姑区的规划来看，未来沈飞旧址将打造科创、文创产业园，可以说这里将成为皇姑军民融合、产城融合的示范区，依托该示范区而天然形成的梅江街、鸭绿江街、陵北街等新兴板块势必成为皇姑区都市更新、产城融合的最佳代表，也将成为皇姑区格局“变脸”的先行板块。

对于梅江街板块而言，沈飞的搬迁可以说是“如虎添翼”，但对于板块本身而言，它的起势、发展，从来不是仅仅依托于前景规划的。

事实上，早在2017、2018年，梅江街板块就已经开始逐步显露头角，逐渐脱离三台子等传统板块而自成一个新兴区域了。

2018年3月，沈师南地块亮相，现场吸引了美的置业等7家房企参与竞拍，最终美的置业以4350元/建筑平方米的价格竞得该地块，这次土拍也开创了皇姑北部区域土地楼面价“四字头”的新篇章。

一年后，同样是梅江街板块内，田义-1地块亮相，美的置业以最高限价6000元/建筑平方米，无偿移交4400平租赁住房的条件成功竞得该地块，再次开创北皇姑土地楼面价新高度。

两宗地块的出让，印证了梅江街板块在皇姑北部各大热门板块内的地位，也印证了房企对于板块价值的认可。

事实上，不仅仅是板块内的土地价值不断攀升，区域内在售项目的品质、均价也在稳步提升。资料显示，美的瀚悦府2018年开盘之际，高层产品标价还在“万元级”左右，到了2019年，其高层产品均价已经达11000元/平方米，精装洋房均价更是达到了14000元/平方米，虽然项目售价与“邻居”相比高出许多，但从销售趋势来看，项目稳居皇姑上半年销售面积top5，可见梅江街板块的需求，从来都是“品质导向”。

梅江街板块之所以会出现“越贵越畅销”的态势，主要还是因为板块改善型需求集中释放。这一板块从现状来看，区域内传统社区相对较多，改善型需求一直十分旺盛。

尤其是从板块固有圈层来看，这里北接沈师，南临沈飞，是企事业单位员工居住相对集中的板块，天然有着“南富北贵”的优雅气质，

更重要的是，板块北侧即沈阳师范大学，又临近沈北大学城，高端学府带来的天然文化底蕴与文雅气质已经沉淀成熟，这种书香氛围，是其它板块难以复制的。

另一方面，板块临近三台子板块，板块内多为企事业单位家属楼，有着天然的邻里相亲的亲和氛围，更有着相似的工作、成长经历，更容易形成和睦的邻里关系，可以说是难以复制的“千金择邻”的经典区域。

一方面改善需求明显，另一方面圈层概念已经沉淀完成，一旦板块内出现高品质楼盘，被抢购，似乎也是顺理成章了。

这也是为什么2018年以来，板块内的纯新盘都开始主打高品质理念，毕竟高端宜居社区才是梅江街板块的需求释放点。而在未来，随着美的瀚悦府等高品质项目逐步入住和田义-1地块的入市，梅江街板块的高品质宜居生活圈的氛围势必进一步成熟。

可以说，梅江街板块作为皇姑北部区域的新兴板块，其高品质社群的雏形已经显现，未来，随着更多项目的入市，这一板块势必成为皇姑下一个“破一望二”的板块之一。

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