容积率是什么？容积率范围是多少？如何计算

“我们项目的容积率特别低，基本上只有2.1，不论是居住舒适度还是光照时间都特别高”。通常购房小白去买房听到美腻的售楼小姐姐说这句话的时候，都是一头雾水，不知所云。

这就好比呀，一个00后对80后进行了二次元的表白一样：我稀饭泥，碎染你吃藕。单丝偶还是稀饭泥！

意思是：我喜欢你，虽然你丑。但是我还是喜欢你。差点没笑出声。哈哈哈哈。

所以说，买房知识点那么多。大家还是要保持一颗好学的心。那么这容积率到底是个什么鬼？往下小生一项一项来给各位说说。

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容积率是什么意思？

百度百科是这么说的：容积率又称建筑面积毛密度，是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率。

用公式表示就是：容积率=总建筑面积÷用地面积

• 相同面积不同楼层的容积率是这样的：

• 不同面积相同楼层的容积率是这样的：

对开发商而言，如果可用于出售的面积越大，回收资金则越多。

对居民而言，容积率越小，一定程度上会让居住的舒适度越高。

2

容积率多少算合理？

关于这个问题，顺带把建筑密度也一并说一下。一般来说，容积率越低，通常建筑密度也会越低。但是，当住宅类型为高层建筑时，高容积率反而可以实现低密度。

关于容积率、建筑密度、对应层数之间的关系请看下表：

• 住宅小区容积率小于1.0，是非普通住宅。

• 一个良好的居住小区，高层建筑容积率应不超过5，多层则不超过2，绿化率应不低于30%。然而现实是受到土地成本的限制，并不是所有项目都能达到。

• 不少小区不止是同类建筑，有的包含多层、小高层、高层、别墅等混在一起的情况，这是因为开发商会取它们的综合容积率，这样极大的降低了小高层和高层的容积率。

• 在买房的时候不仅要关注整个小区的容积率，也要关注一下自己购买区域的容积率、楼间距。无论给出的容积率数字多么漂亮，楼间距过小也会给生活带来极大的不便。

3

容积率是谁说的算？

开发商？还是…别想了，容积率这么重要的数字必须由政府来定，通常来说在一块土地出让前容积率就已经确认了。也就是说开发商买了这块土地，可以盖多少房子，早就心里有数了。

• 在政府规定化下建出的楼盘一般是这样：

• 在开发商规定下建出的楼盘很有可能是：

可能图片有些夸张，但这说明的意思很简单：

如果肆意放任开发商在规定的土地上盖房，会造成小区建筑面积特别大，导致楼层日照缺失、绿化面积减少、人流特别集中。

而人流的集中，则使供水供电和交通压力（停车、电梯、出行）被放大，还增加了消防、治安、管理等安全隐患。

为此，一个地方该盖多少面积流入多少人，在城市规划层面就已经按基本方案设计好的。所以在一个区域不同地块的容积率往往是接近甚至一样的。

关于容积率，地下室、露台、室内层高不足的部分等等，可以不完全算入建筑面积。但是，也能通过封露台、打通设备平台等等方式变相增加使用面积。

买房子有的人会发现实际容积率略高于书面所计算的容积率，就是这个原因造成的。在建筑规范制定时，也会通过不计入面积，即不计入容积率的方式鼓励这一方面，比如地下空间的建设。

综合来看嘛，容积率越低的小区在居住舒适性上还是很有有竞争力的，当然在其他方面如价格也会相应提高。所以对于普通购房者而言，低容积率虽然意味着高品质的居住环境，但也同样意味着更高的置业成本。

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