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在2008年开包子铺之前，本人已经是工作了六年的包子师傅。2008年第一个铺子选在超市，结果早上买早餐的人特少，开了三个月就关了，然后又租了一个菜市场里面的摊位，看着买菜的人来人往，买包子的顾客少得可怜，只有卖一些馒头，开了10个月，不得不关。第三次创业，选择一个老小区，还是以失败告终，经过一而再，再而三的折腾，到2018年也总结了很多经验教训，目前管理过的包子品牌铺有几十家，也给包子连锁企业加盟店100多家做标准化培训，自己也有两个包子品牌铺在经营中，言归正传，跟大家分享开包子铺选址的细节，希望对创业的小伙伴有帮助......
选址的基本功之一是：勤蹲点，靠现场实际数据说话。
当你选定了一个区域后，首先要看的就是周围环境这四个点。
长：街道长度，位置在街道的中间还是口子上，这个直接决定街道的流量。
宽：街道宽度，这个直接决定了这个街道的繁华程度。
厚：小区厚度，直接决定周边人群体量，可以根据小区新旧、性质以及大体的年龄分布粗略估算消费能力群。
高：楼层高度，楼越高，人越多。
这四个字全部针对人流量，因为包子是客单价比较低的产品，越是客单价低的产品，越要靠近人群，越需要人流量，不要奢望着酒香不怕巷子深，几公里之外的人往你这里来吃包子，这不可能，尤其在现在供大于求的市场。街道形式决定了能否吸引消费者到来并停留住。例如，在一条狭长的购物街上，大型商场等购物密集点在街的中部，行人经过街两端的目的或是到中部去购物，或是购物后急于离开，这样，大量的停留时间和就餐需求也都会集中在中部，而两端的包子店只能看着如潮的人流通过而毫无机会。当你把这个小区的这些数据的了如指掌的时候，就可以判断在这里开店的可行性了。
1.如果这个小区没有和你业态相似的包子铺，那你就要适当分析下，你的产品是否适合在这样的市场基础和消费能力下存活。这句话说的有点虚哈，举个例子：周围的包子卖1块钱一个，你卖2.5一个，吃过你家的包子的人都说包子好吃，但是回头再次购买的人并不多，问问顾客原因，结果多数人说你家的包子贵，好吃是好吃，就是心理觉得贵，吃着不划算，你就算说用的是好肉，但是顾客还是表示不能接受其价格。这个例子就是典型的市场定位问题，也没有分析对市场基础和消费能力的结果。
2.如果这个小区有类似的包子店的话，就要看这个市场是否饱和，如果饱和就不要再进入这个市场了，如果不饱和，那就要一起和另一家做饱和了，而不要一心想干掉对方。
一般的社区店：
1、根据特色起个亲民接地气的店名就好，主要突出包子特色及品牌，可以注册一个商标哟。
2、人性化服务，也不在说什么设施配置细节上的人性化，而是老板和员工给这个包子铺带来的生命。店铺面向的顾客都是周边工作、生活的固定人群。这个招牌就是重头戏了。吃货铺子当提供的吃的东西已经能够基本满足上门吃货食欲的时候 (就是在味道这个方面很难提升了)，店铺主人所带来独一无二让人亲切的特色服务(就是所谓的人性化)。
3、交通状况是指车辆的通行状况和行人的多少。良好的交通状况意味着充足的潜在客源。但必须清楚的是，在考虑这个因素时，要认识到客源绝不等同于交通的频繁程度。如在交通要道，尽管交通极为频繁，但过往的行人根本没有就餐的机会，也不会产生就餐的欲望，而只有就餐机会和欲望的过路人才会成为包子店的客源。
学校和商业圈：
学校和商业圈旁边会有数不清的吃货摊子。可能价格、口味、什么方面来说都无太大区别。
包子铺比的是特色服务和卫生质量，尤其吃货行业，多数人只认人多的店，吃货不管你这个名号背后是个什么样的故事，或者还是根本没有故事。只管看上去这家是最正宗的样子。。
装修
考虑消费人群和人流;装修简装就行，但要在装修里给顾客传递经营理念，随便装装和路边包子店有何差别？是做另一个甘其食还是路边摊呢？
供应商
单店：自己去采购。
连锁：需要联系供应商：粮油、蔬菜、肉类。你只要选完每个季节需要的料，然后定好品质标准，让供应商长期提供。
技术层面
面团技术：一定要和到位;醒面，一定要拿捏好时间，时间过短或者过长都不好。
馅心技术：统一量化生产，宁可口味稍微淡一点，也别太咸。
蒸笼屉里最好能铺一层刷过油干净的纳米垫(透气、防止粘破包子底)，这样的垫多备一些，每天洗干净。
如果是纯粹外卖，最好能提供豆浆，但别是那种很便宜的豆浆粉兑出来的，即使是兑出来的，可能短时间不会影响包子铺的运作，但对于经常喝豆浆(真正用豆子榨的)的人而言，还是能喝出去别的，会降低顾客给你店铺的打分。
如果提供堂食，可以提供各种粥品、小米粥之类的稀饭，夏天可以提供绿豆粥或者绿豆汤。
包子大，小，种类稍微多一点，可以为食客多一些选择。至于外卖 装包子的袋子，如果可以不用塑料袋尽量不用吧，看看是否能够定制一些纸质的印有店铺信息的袋子，这样的袋子比较透气，不会让包子的外皮容易软烂掉，而且环 保，也会增加食客对店铺的好感，提升店铺的品味。
为了卫生，收钱的和为食客拿取包子的绝对要分开，需要不同的人来完成。这就需要两者之间有比较好的配合，以免出错。当然，也可以交钱之后给一张有购买信息的小票，凭小票领取包子。
提升门店业绩方法
1、包子买十送二，买五送一，迅速提高客单价。
2、包子店也可以卖不是热滚滚的杂粮馒头，带回家也是很好的啊。
3、每日招牌包子的推荐。
4、让大家知道馅料用什么肉（冻肉还是鲜肉，是前腿还是五花肉），最好是把肉展示出来，安全放心看得见是非常重要的，顺便可以加上销售的排行。
5、使用广告牌，说出你的招牌产品，帮顾客选择。
6、一旦成为名店，请推出礼盒装和家庭量贩装。
7、早餐高峰时，请提前做好包子+豆浆的套餐，确保30秒能结账。有利于店里多卖一点。
设备的一些意见
1、现在屉布很多业者都用纳米垫胶的了。好洗又比纱布卫生多了。
2、如果自己榨豆浆的话，最好用高目数再筛一次，顺口很多。一般常见的打豆浆的机器是小太阳TM-767。可同时卖黑豆豆浆或者无糖的，建议推出大杯450ml的，每次我都觉得不够喝。冬天要热夏天要冰，直接放冰水热水里保温就可以了。
3、包子在强蒸汽下长时间反复加热蒸制，皮会吸水，皮会气泡，会露馅。。
水货分享，不对，是干货分享：
1. 最重要的：当然是包子要好吃了，种类要多，有热门的主打，例如鲜汁酱肉包;也要有季节性的产品，比如香菇青菜包。
2. 店面布置：要让顾客看到里面的师傅在怎么操作，师傅要注意口罩、一次性口罩等等安全方面的问题。让顾客在路过的时候就能注意到店面的干净卫生，做透明式厨房。
3. 店面秩序：早高峰的时候人会很多，这时候一定要注意维持秩序，注意排队，注意财务安全，防止逃单及假币。
4. 社交推广：微信，抖音搞了很多次包子大使、包子制作的教程，当然要进行义务宣传，利用口碑效应营销。
5. 店员培训和包子的标准化：包子大小肉馅尽量一致，量化。店员有礼貌有耐心快捷优质服务等。
服务方面
准备一些厚一些的纸巾，因为包子会烫，(在塑料袋外面裹两张纸巾一方面防烫一方面也方便顾客吃完擦嘴。)这个细节可以让顾客再来。
如果比较有想法，可以设计一些可爱的纸袋子，(食品纸袋里面都是有油的，而且 现在的做法都是塑料袋放好，然后放纸袋子里，加送二张纸巾。)因为看电影主要是男女青年，然后每天把电影院的上影抄下来画小黑板上(排队的人，另外这是有效信息别人可能多看一眼会停留，如果上面放一个钟写上天气就更好)。
另外根据自己包子的种类做成不同颜色的标记，每一个笼屉蒸好在边上加不同颜色的夹子，这个可以在忙时提高拿包子的效率(每种包子也可以做包子记号，鲜肉就胡萝卜，酱肉就葱花等，看着这个没啥用，实际效果非常好)。
另外如果可以的话，把蒸包子的热气往大街的上空吹，因为包子蒸时的面香才是你无形的广告。比如做蛋糕的85度就如此。
收银记得把各种硬币分到不同格子里，提高效率。另外顾客接触的台面一定要干净而白(白色让别人觉得整齐干净)。
最后价格表一定要大。可以不要图片，字一定要大，而且名字要直白。其实细节还有很多。
其他开包子店的建议：
1、可以做果蔬包子!现在很多女生怕胖，不太吃热量高的，可以用果蔬榨的汁做一些颜色漂亮的包子，不仅卖相好还热量少，小朋友也喜欢。
2、建议揉面团的地方可以摆在顾客看得见的地方，用玻璃隔出来，但是一定要卫生，师傅要戴口罩。
3、可以推出针对小朋友的套餐。
4、设计个包子店的形象，利用这个形象制作一些标语，挂在顾客经常经过的地方或桌子上。
5、卖包子的时候放点歌曲什么的，以区别普通包子铺。
6、包子也可以攒积分什么的，让老客户不想走。
7、定期推出新口味、还要看时段和外观。红豆包、香辣粉丝包一定能收到女生欢迎，总而言之，味道和店面定位才是王道。
8、偶尔发传单，拓展新顾客。
9、小菜一定要卖，而且种类要多，价格最好都是一样的，比如说一盘小菜1元钱，种类不限，让顾客自己选择种类。
10、提供泡菜，这个服务很贴心啊，大家会记住你的。
把以上的做一个投资开店总结：
网友的点评提供了很多信息，但其实是不专业的。食品类产品第一要点是味道，其次是份量，第三是材料，最后才是营销手段。这是一个绝对真理。但怎么去做，怎么做到最好，每个人情况不同。方法也不尽相同。参考归参考，创业者在创业的同时，还是要学会摸索自己的办法。学校周边
学生族是一个庞大的消费群体，其对于早餐包点的需求是十分可观的，所以学校周边即成为选址的极佳选择。
学校周围的包子铺普遍为流动摊贩或者夫妻店，口味千篇一律，卫生堪忧，所以当有一家有特色的规范化包子铺出现，是很容易拿下市场的。
社区旁边、小区出入口
而包子铺选择在社区的周边，其最大的优势在于面对的消费群众广，且对早餐包点的需求量大，当提供的食物已基本能够满足上门吃货的食欲，就是包子铺迎来好生意的时候。开在商圈周围的包子铺定位较高，相应的其包子定价也会偏高，但其所面对的消费群多且稳定，只要味道以及健康兼顾，还是能有不错的生意。包子铺周边区域的特性会直接影响包子铺的经营，必须根据区域不同的特性做出相应的对策。营业地点的选择对生意兴盛与否有重要影响。如果地点选择不当，即便店面装演精美、口味上好、服务周到，生意也不可能兴隆。
租金
房租一般与客流量和销售额成正比，关键还是要看选址的性价比，根据自己的前期投资预算及风险规避，合理的选择。对于以租房的形式取得营业店面的包子铺来讲，房租是影响其营业利润的一个主要因素。房租过高时就要考虑放弃所确定的位置。房租的数额应以保证餐饮店的基本营业利润为标准。
包子铺周边区域的特性会直接影响包子铺的经营，必须根据区域不同的特性做出相应的对策。营业地点的选择对生意兴盛与否有重要影响。如果地点选择不当，即便店面装潢精美、口味上好、服务周到，生意也不可能很兴隆。
在租店面之前，一定要对店面的大背景情况作一番仔细的调查，包括政府规划与政策，比如：未来5-10年内店面是否有拆违的可能。
侧面打听一下真正的房东(即产权所有者)的背景情况，同时了解租户的历史情况以及租金方行情，以利于下一步的租金谈判。
先了解房东的出租意愿，向附近类似的门面打探一下，租金价位是否和历史信息基本一致，以及租期和可签约的日期的大概情况。
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