前几天的这条消息，相信很多网友已经见到：
工商银行贷款利率由上浮25%，下调至上浮20%。
但各方一线，对此的画风却是这样——
有说二手执行，有说新房二手都实施，也有说需要购买理财才可执行。可又有中介说二手没实施，置业也说新房没实施。
真真假假，乱花渐欲迷人眼，看得都很蒙圈。
今天，我们可以很肯定的告诉大家，官方确认！已经执行！
01
商都房产网，通过银行的官方口径、及内部朋友确认，利率下降春风乍起，已经吹皱一湖春水！
据工商银行支行信贷部确认，工商银行针对二手房的贷款利率，由上浮25%下调至上浮20%，已经执行。
无需购买任何理财产品、审批通过后即可正常速度放款。
截止2019年1月8日，郑州共有4家银行，二手房贷款利率为上浮20%。
邮政储蓄银行，刚需之友、利率一向低于平均值，自2018年下半年由上浮25%降至20%，不过放款时间略慢。
郑州银行，正常利率上浮25%，但如果购买贷款额度千分之三的保险，也可以申请上浮20%。
华夏银行，正常利率上浮25%，少数优质客户，可以申请执行20%。
中原银行，比较特殊，2018年一年都在悄悄执行上浮20%的利率。但因为额度紧张，放款周期长达一年，至今还有很多客户排队中。基本不针对二套客户放款。
昨天（2019年1月7日），其总行还下发文件，要求将利率改为上浮至25%，二套上浮35%。但如何具体实施，部分分行还在研讨中。
广发、交通等其他银行，目前没有太大变化，仍执行上浮25%。
△仅供参考，具体以执行结果为准
但早在2018年7月23日，我们报道过，中国银行首套房贷利率上浮至35%、二套上浮至40%的消息。
当时，工商银行、农业银行、建设银行、华夏银行、兴业银行、浙商银行、中信银行等，还都是首套上浮25%、二套上浮30%的标准。
大概约一周后，其它银行陆续就将首套房贷利率提高到了30%。
这次，2019开年第三个工作日，工商银行作为四大行之一，就率先降利率，示范意义也是强烈的。
相信很快，还会有其他银行跟进。
2
其实，不止是二手房贷款利率下调，很多环节都有了松动迹象：
1、二手房接力贷（共借）放松实施条件
因为限购限贷，接力贷的需求量非常大。
具体咋回事呢，举个例子，比如小A 今年30岁，A爸爸53岁。
如果小A想用A爸爸名字，购买郑州首套房，自己作为共借人还款。以往，只能按年长者计算贷款年限，少则贷7年（最高贷至60岁），最多贷12年（最高贷至65岁）。
贷款利率也会在首套25%的基础上，再上浮5%至30%。放款周期也长，需要1年左右。
支持银行少，办理难度大，巨额月供，吓退了不少二手房客户。
但如今只要流水基本达标，就可以小A的年龄为界限，贷款期限增至30年。贷款利率也不上浮，依旧是降后20%的首套贷款利率。正常速度放款。
以贷款100万为例：
“
以往，利率需上浮30%，最多贷款12年，每个月需要还款9951.05元。
现在，贷款利率上浮20%，可贷30年，每个月只用正常还款5918.57元。
”
月供压力瞬间降低了60%。
2、二套房首付比例变相放松
正常首套房贷款首付30%，二套房贷款首付60%。
你们猜，现在首付多少？
此处略过200字...
3、二手房XG已经名存实亡
此处再略过300字...
3
新房利率也降了。
一个朋友，刚申请了兴业银行的贷款，本来置业告知是上浮30%，昨天（1月7日）批下来却降了5%，上浮25%。
而另外一个朋友，也在上周末，接到置业顾问的临时通知，建行和浦发临时调整浮动为25%，不过名额有限，需要当天尽快办理。
早在2018年12月15日，路先生去调研时发现，当时已经有数家银行率先下调了新房的首套房贷款利率。
截止发稿，包括但不限于民生银行、浙商银行、广发银行、郑州银行（需购买保险）、华夏银行、兴业银行已经在执行上浮25%。
我们的判断是，利率还会跟随全国大势，进一步下调，甚至有望回归15%、10%，甚至基准。
4
贷款100万，每降低5%的利率，相当于月供少还150元左右。
我们都在盼着利率下降，可利率降不降，都跟什么因素有关联？
大家经常会听到一种说法，利率降，房价涨；利率涨，房价跌。
利率跟房价确实有关系的，但更深层的打开方式应该是这样的：
房价跌，利率降；房价涨，利率涨。
——不是因为利率降了，房价才涨。而是因为房价下跌了，利率才降。
虽然2018年郑州的房地产市场比往年差一些，但是对比哀嚎一片的全国楼市，郑州依旧是一匹奔跑的黑马。
如果你研究一下，就能发现：市场的涨幅、成交量，基本上与贷款利率成负相关。
上海，因为严格限购，二手房涨幅已经创10年来新低，成交量较2016年腰斩。早在8月份，就有几家银行开始，悄悄执行9折利率。
就连，合肥、南京、成都，最近都在下调贷款利率，也跟市场的扛不住有很大关系。
5
这次郑州选择降低二手房贷款利率，也实在是因为成交量价的不景气。
挂牌半年以上无人问津的房源比比皆是。差不多连降了一年，如今有带看、能成交的，几乎都得在市场价基础上再打8-9折。
比如：
建业如意家园，154平的大四房10月份成交价415万，11月挂牌价330万/套。
东站附近，鑫苑世纪东城，日常挂牌价2万+，如今1.8-1.9万/平左右的也比比皆是，甚至1.7万/平左右的抄底价。
正弘山，日常挂牌价约2万，如今最低可淘到1.63万/平房源。
经开区的品质住宅，富田九鼎世家，均价2万左右，如今好楼层的小户型，1.76万/平就能买。
旧一点的百度花园，挂牌价1万3左右，最近成交的房源，仅1万/平左右。
市场下行，整体成交量萎缩，对于银行而言，单子越来越少，只能放低姿态，通过降低房贷利率来抢单。
加上近期央行几次放水，银行和开发商的“钱包”都鼓了起来，能够大大缓解此前贷款额度紧张。
需要注意的，利率的下降，减少了购房者的资金成本，对房价上涨的接受程度更高了。经过几波慢火小炒，房价涨幅也就渐渐抬头。
可以说——
利率的降低，是货币放松最直接的表现。
多次降息，就是房价启动前的信号。
所以接下来这段时间，我们一定要时刻关注这些因素。
结 语
1、郑州利率占据全国前茅已久，继续下降基本上板上钉钉。如果能够延长签约时间，可以拖一拖，等一等。
2、2019年上半年，机会留给有准备的人，一定要时刻关注市场动向，窗口期转瞬即逝。明白的人不必多说。
3、2018年房企各层面还是会被焦虑和压力所笼盖，虽然市场环境复杂，但是没有听说几个开发商降低年度任务的。以价换量，还是求价舍量，相信开发商们也会谨慎决定。
4、二手房现在是低谷期，对买家来说却是好事，房龄15年以上的，果断放弃。但片区一些优质的品质次新房，比四、五环外的新房性价比高，其实是一个容易忽略的漏。
5、房地产前景，短期看库存，中期看土地，长期看人口。郑州，不管经历多久曲折，仍可坚信，它是一个前景无需置疑的城市！
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