商业投资的回报率怎么算（如何投资一个高回报的商业地产）

持续看好消费升级和科技创新两大投资主线，已经成为当下资本市场的重要信号。11月16日，在“2018中国未来商业高峰论坛”上，《每日经济新闻》联合以太创服旗下投融资服务平台-易项共同发布了《新一轮消费大淘金——未来商业投资报告》（以下简称报告）。

报告详细梳理了2016年、2017年和2018年1～8月，共32个月内，行业整体创投情况，并着重根据零售和物流领域的大数据分析，勾勒出大消费领域投资图谱、以及最关注大消费、物流领域的最热投资机构名单。同时，结合分析对未来的创投趋势及风口行业进行了前瞻性的解读。

当下，中国正在迎接新一轮消费升级的浪潮。这就意味着，消费升级的大幕已然拉开，消费升级、零售革命给我国的经济和社会发展带来了机遇。在此背景之下，以大数据、物联网及人工智能等技术呈现出的爆发式发展态势，BATJ对零售变革的布局，都带动了消费产业的升级与变革，也给投资机构提供了更好的方向。

报告显示，2016年、2017年和2018年1～8月，参与“大消费”投资的机构数量为：1500家；投资事件共1846次，其中，2016年671次、2017年666次，2018年前8个月509次；投资机构总出手次数为：2974次。从2018年前8个月的投资活跃度来看，2018年“大消费”全年投资次数超过2017年是大概率事件。

那么，到底哪些机构是大消费领域投资背后的大玩家？在最关注大消费领域的投资机构TOP30名单中，蚂蚁金服及旗下阿里巴巴、天猫，京东集团、红杉资本中国、腾讯产业共赢基金、高瓴资本、元生资本、经纬中国、鼎晖投资、美团点评及旗下龙珠资本，以及中信资本位居前十名。

近两年来，AT对零售行业的投资和布局，带动了整个消费产业的升级与变革，以AT为代表的企业创投在大消费投资图谱里表现抢眼。

阿里巴巴自2016年“新零售”概念提出以来，在32个月内接连入股联华超市、苏宁易购、高鑫零售、居然之家等行业巨头布局新零售，尤其是2017年对高鑫零售的收购被看做是将其新零售布局推向高潮。

而转型零售基础设施服务商的京东集团，也开启了全面向“无界零售”的投资布局，达达-京东到家、1号店、中国物流资产、ESR易商红木、寺库网、爱回收等被其纳入囊中。但最值得关注的，还是其在与腾讯携手形成战略同盟后，双方多次联合出手，在零售领域进行了大量的投资与收购。

这背后一方面是依赖于各自的生态体系，另一方面则是采取联合其他业态的形式对线上、线下、服务以及物流进行生态布局。在2017-2018年，双方主要的投资包括唯品会、永辉超市、沃尔玛、万达商业、步步高等，京腾战队通过对用户的吃穿住行进行不断的拓展整合，将会进一步扩大其零售生态版图。

腾讯产业共赢基金过去三年在零售、电商方面的投资也较为成功，近期上市的有赞、美团点评、拼多多都被资本和产业看好，尤其是后者，三年多野蛮成长掀起社交电商热浪，腾讯生态起到了推动作用。后起之秀每日优鲜、小红书、好衣库、新氧、货车帮等也频频被腾讯等资本追逐，以及作为主要投资方，腾讯还参与了京东物流25亿美元的融资。

此外，值得一提的是，在投资机构中，红杉资本中国最为活跃，也是最能捕获到“独角兽”的机构。就算在2015-2016年资本寒冬中，红杉资本中国都没有出现投资下滑的趋势，业界将这种投资逻辑与巴菲特的“价值投资”理念相贴近。

2018年，红杉资本中国除了将目光投向SEE小店铺、好物满仓、享物说等风口上的小程序电商外，围绕新时代消费者的衣食住行日常生活，红杉资本中国非常注重产业布局与线上、线下场景的融合。其中，便利店和社区生鲜店品牌是红杉资本中国非常重视的布局，最后一公里贴近消费者的价值巨大，生鲜传奇、今天（Today）便利店等都是其重点押注对象。

高瓴资本在2017年“逆流而上”收购百丽，百丽也被看成新零售版图上的重要“宝藏”。而其在药店连锁、宠物医院等医疗零售领域的并购，则打开了资本在该领域资本产业化的新篇章。

此外，中信资本在2017年对麦当劳内地和香港业务的收购，也被看做是其布局消费领域所跨出的重要一步。

不管科学技术与商业模式如何变化，当下正在进行的零售变革的本质仍是对“人、货、场”三个维度的重构。

对于“人”的重构，在于无限贴近消费者的内心需求，而消费者需求的专业化，让连锁便利店、智能终端（自动贩卖机）等驱动越来越多细分垂直市场的涌现，满足了消费者随时随地想买就买的需求，而从付费购买到共享租赁，也同样满足了消费者的特定需求。

对“货”的重构中，在于不单单满足消费者的商品使用需求，更注重提供商品的附加价值，从传统大众品类到私人专属定制，从商品购买到知识付费，女性用品、宠物食品市场的兴起，都是在满足消费者的个性化和情感化的需求。

而对于“场”的重构，则在于通过产品及供应链管理，加强消费者与品牌触点，提升用户消费体验，体验式连锁店、无人便利店、生鲜社区店等新品类，让消费场景无处不在，极大满足了消费者无缝化的购物体验。

为此，在报告的大消费领域投资图谱中，从品类、技术、模式、供应链、消费场景、配送模式等多维度考量，筛选出包含生鲜连锁，农业电商，医药零售，便利店，宠物食品，咖啡新饮品等极具新零售特征的30个细分领域，勾勒出过去三年资本在该领域的投资轨迹。

数据来源：《未来商业投资报告》

在大消费细分赛道里，“餐饮连锁”领域消费升级较为明显，融资事件多，很多地域品牌发展迅速，在合肥、长沙等城市一些地域性连锁品牌集群成长，脱颖而出。

“便利店”和“自助贩卖机”（无人终端）在2017年迎来爆发，得到资本的集中青睐，在政策鼓励及技术支持等有利条件下，线下新型零售业态逐渐受到行业重视。其中，便利店行业在2017年增速尤为明显，国内品牌也开始出现一些新的创新业态，同时淘汰率很高，盈利核心在于不断提升效率和服务。

自助贩卖机为代表的无人零售，在2017年同样空前火爆，甚至多家头部机构纷纷入局，但在资本的助推下，头部公司过份扩张，抢占市场，使其盈利方式，盈利空间并没有想象可观，在2017年末，该领域慢慢回归理性。

“生鲜连锁及配送”领域已经成为当下商业模式迭代的新增长点、新风口和新战场。由于赛道长、且玩家呈多样性等特点备受资本关注。同时，随着中国消费升级，中国的消费者对生鲜的消费需求越来越大，二线城市布局发展更快。

“医药大健康”领域，在资本的助推下正在销售平台化，目前基本上由巨头玩家为主。

“咖啡茶饮”领域，尤其是咖啡，在中国的市场规模并不大，但市场包括消费者消费习惯已经被培育起来，新品牌通过新型运营模式会引起消费者的广泛关注，从而获得资本的青睐；而新茶饮在供应链、品控和消费场景上的创新，以及消费人群的变化都成为该领域崛起的“催化剂”。

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