长沙链家地产怎么样（卖房子挂中介技巧）

最近长沙链家也开始涉足法拍房了，让人感觉有点意外。难道长沙房地产市场真的冷到这个地步？其实也不是，北京链家早在两三年前就开始做法拍房了。

在我们的印象中，法拍房属于房产交易中风险特别大的那种，就跟洪水猛兽一样。不到万不得已，一般不会去考虑法拍房。

关于法拍房，小编我先说几点，对不对，大家可以在留言区评论。

法拍房，全称法院拍卖房产，指的是遭法院强制执行拍卖的房屋。当债务人（业主）无力履行按揭合约或无法清偿债务时，而被债权人经由各种司法程序向法院声请强制执行，将债务人名下房屋拍卖，以拍卖所得价金满足债权。而在过程中遭到拍卖的房子就是所谓的法拍房。

讲人话就是：法拍房是指人民法院将查封、扣押、冻结的被执行人（原房东）财产，在被执行人逾期不履行义务时，依法以公开竞价的方式卖给出价最高的竞买人。

还没解释清楚的话，再举个例子：

隔壁老王在银行用房产抵押贷了300万，后来因为生意失败，已经逾期多月，无力偿还。银行为了收回这笔贷款，向法院起诉老王，根据抵押合同，法院通过审理判决，决定拍卖老王的这套房产以偿还银行的欠款，这套房产就成了法拍房。（当然这只是法拍房的一种）

《民事诉讼法》第二百四十七条规定，“被执行人未在人民法院指定的期限内履行生效法律文书所确定义务的，人民法院应当拍卖被查封、扣押的财产”。

当债务人不履行生效法律文书确定的债务，人民法院启动强制执行程序，公开处理债务人的财产，以清偿债权人债权的。

法拍房的来源主要是以下几种途径：

没钱还房贷，银行爸爸也不会给你客气，向法院提出民事诉讼，拍卖房产变现来偿还贷款的。

房价上涨阶段，通常不会走到房产拍卖这个地步，总能找到接盘侠出手。

当前，各地限购，限售政策频出，房价横盘或者下跌，不少炒房客就会因为杠杆太高爆仓，被银行收回的个案也就越来越多。

这也是长沙目前法拍房越来越多的原因。

日常生活中，朋友之间借款，用房产作抵押也是很正常的事情。如果到期不能还款，根据《担保法》的规定，出借人不能直接取得抵押房产，也只能向法院申请，并出示抵押或借款协议，要求法院拍卖抵押的房产来还款。

比如：司法案件中有判决没收犯罪嫌疑人个人全部财产，如该财产涉及不动产，该不动产依法可进行拍卖，变现后的钱款收归国库。

这个很容易理解，就是无人认领的房产。这个也可以进行拍卖，但现实生活中几乎很少发生，可以忽略不计。

关于法拍房的优势，下面列举的这几条都只是相对的，不是绝对的。仅做参考，不作为房产投资的建议。

《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》：法拍房拍卖保留价由人民法院参照评估价确定，人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的70%;如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的20%。

简单的解释就是：

市场价格为100万元的房子，拍卖价就是70万元（100万*70%），如果流拍，第二次拍卖价56万元（70万*80%）。

想想也是，烫手的山芋法拍房，法院也不愿意花费太多的时间在这上边，快刀斩乱麻，跳楼大甩卖，价高者得！

当然现在法拍房的价格也不低了。不管是北上广深等一线城市，还是杭州、武汉、郑州等新一线城市，尤其是杭州，可能跟阿里巴巴也有关系吧。我们大长沙也不列外。

2019年5月12日，中国铁建梅溪青秀（梅溪青秀和园）一套75.81平米的两居室，毛坯房源，法拍成交价格为131.4万元。均价为1.73万元/平米。而梅溪青秀的新房，单价也才12000左右。

目前全国铺开的限购政策，让很多人一夜之间失去了“房票”，同时也衍生了许多与“房票”相关的灰色利益行业，费用几千至上万不等；加上新政细则迭出，不断查漏补缺，所以，破解限购的方法也越来越少，越来越难。

长沙2018年6月25日出台房产调控措施之后，很多人的购房资格受限了。不过其实呢，一直以来还留有一个途径，那就是法拍房。只要你具有中国户籍，你就能够购买。我相信也有很多人注意到了这一点，所以长沙的法拍房限购之后非常火爆。

能光明正大的投资房产，谁还愿意偷偷摸摸的做一些违法的勾当！

所以个人觉得，法拍房不限购应该算是法拍房最大的优势。

跟我们认识不同的是，尽管法拍房具有特殊性，但是他依然可以像二手房一样，按照市场上贷款利率进行按揭和抵押，最多可以贷到70%，

法拍房和正常购买房产一样，可以根据当地的房产落户政策落户！法拍房和其他房产具有同样的权利。当然前提是，你要先了解清楚，原房东的户口是否已经落到了房子里面，要不然后面又会有各种各样的纠纷。

说完法拍房的优势，我们更应该清楚法拍房的风险。下面列举的风险只是一部分，不是全部，具体风险以每个法拍房房源为主。

根据《合同法》，买卖不破租赁，法拍房如果有租约在先，即使拍卖了，仍然无法入住。当然，租约结束或者想办法结束就可以入住了。

疯狂的2016年底，郑州数码公寓的房子，起拍单价1.22万/平，有位置有学区，总价低，看起来绝对是个漏啊。抢抢抢！

抢个锤子！

这一切的一切，都不能忽略红字部分的严重警告！10年的租约啊！最终结果只能是流拍！

部分老赖，为了自身的利益，恶意签署一份长期的租赁合同，以此来达到强行占有房屋使用权的意图。

事前没有了解清楚的话，在你拍下后才发现有人理所当然的住在里面，而根据物权法“买卖不破租赁”的条款，你还不能赶他出去。

买房的最终结果，发现只是买了个房产证而已！

当然，现在某些城市对于法拍房的清场，关于“买卖不破租赁”这一点，也开始出台了一些政策。

广东省高级人民法院办公室2019年6月27日印发《关于进一步规范司法拍卖不动产移交工作的指导意见（试行）》规定，司法拍卖以清场移交为原则，执行法院应当在拍卖、变卖成交或者以流拍的财产抵债的裁定送达后十五日内，将执行标的物清场后移交买受人或者承受人。被执行人或者其他人占有执行标的物应当移交而拒不移交的，强制执行。执行法院可以根据案件具体情况，在拍卖前对执行标的物先行清场。

相信在以后，关于法拍房清场这一方面，各个城市也会相继出台或者跟进相关的政策。因为客户担心买房，只能拿到房产证，所以不敢下手，房子流拍，法院拿不到钱，这是他们最不愿意看到的。

法拍房是属于被法院查封，原户主存在其他未被发现的经济纠纷，即使拍下了，仍然存在无法过户的情景；很多“法拍房”的业主（被执行人），往往有多头负债，甚至资不抵债，否则也不会沦落到房产被强制拍卖的地步。

法院在拍卖公告中明确指出“拍卖人对拍卖标的物所作的说明和提供的视频资料、图片等，仅供竞买人参考，不构成对标的物的任何担保”，意即法院只负责在房产拍卖成功后出具相应的法律文书，以协助竞买人办理过户，而任何有关房产的权利瑕疵均由竞买人自行了解、风险自担。

［最高人民法院（2011）民二终字第40号民事判决书］裁判印证：拍卖公司对拍卖标的物已尽到瑕疵披露义务，竞拍人对拍品权利不能实现的后果应自行承担。

毕竟大家买法拍房只是为了挣个差价，何必自寻烦恼！

建议：拍卖前，通过法院，周边中介，附近邻居等，来了解拍卖的真实原因，了解背后的故事。宁可谨慎，不可鲁莽。

和买二手房一样，法拍房的缴纳内容和正常二手房一样，其特殊性在于：转让和受让两家的税费都是由买受人一人承担。

尤其提醒大家：如果该房屋的上次交易属“非夫妻直系亲属之间的赠予或继承”，那么再次过户会产生20%的个人所得税！

另外，该房屋前业主拖欠的物业费、水电费、燃气费、宽带费、有线费等欠费，均由买受人负责承担，如果恶意拖欠多年，加上违约金，也会是一笔不小的数目。

建议：受限于目前的不动产暂行条例，非利益相关人是不能够查询个别隐私内容，所以拍卖前需要通过专业机构（律师，债权人等）查询更详细的信息，确保自己的利益。预估缴纳的预算，了解全部的公共费用，做到心中有数。另外平时，周末，白天，黑夜，多次上门调查。去物业公司了解水电煤气的缴纳费用。

看到了以上种种法拍房的陷阱，是不是很多人都心里打起了退堂鼓。

事实上，当下反而是接触法拍房、了解法拍房的时机。但是，平常心最重要，别用赌徒的心理去买法拍房。

1、受各种因素的影响，法拍房的数量大大增加，可选余地很多

特别是淘宝司法拍卖的上线，对于普通老百姓来说，流程更简单，程序更透明。

2、金融政策的放开

以往法拍房往往需要全款支付，现在只要提前申请，很多法拍房使用商业贷款也完全没有问题，极大地降低了购房者的门槛。

3、更重要的是，房源的种种陷阱，只要购房者认真仔细的去实地了解，通过邻居，物业，法院甚至中介机构等等，大部分都是可以避免的。

感到有风险的，放弃即可，寻找下一个目标，另外给自己要拍的法拍房设置一个最高价，别跟自己赌气。就像玩德州扑克一样，没必要为了看一眼别人的底牌，All in。

最后还是要提醒大家，天上不可能掉馅饼，冷静、耐心、经验、资金甚至时间，缺一不可。否则还是安安静静的买一个商品房吧。

（交易流程，仅做参考，最终以具体房产交易流程为准。）

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说不定你朋友觉得长沙房价超低，但没购房资格，现在正在考虑买法拍房呢？

送人玫瑰，手留余香。

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